“地王”逐渐淡出 成渝土地市场趋于理性

“炒房的人不要来重庆，最近五年房价都没怎么涨，曾经闻名遐迩的温州炒房团都在重庆认栽了。”中国经济时报记者最近采访的几位重庆人士如是说。不过，这从某种意义上反映出当地楼市更为健康。

“这个月在成都刚拿了两块地。”5月19日，成渝某头部房企相关负责人对中国经济时报记者表示，目前，该公司在成渝拿地的策略是聚焦核心板块。今年，接下来是否在重庆拿地，还须视市场情况而定。

(资料图片)

时光回到十年前，全国各地疯狂造“地王”，成渝也不例外。随着“地王”们逐渐淡出人们视线，土地市场逐渐趋于理性，业内更加看好成渝楼市的未来发展。

成渝核心区受房企青睐

土地和房子就像面粉和面包的关系，土拍则是楼市风向标。最近，重庆市公共资源交易服务中心发布了新的土地出让公告——观音桥鹞子丘地块上线，该地块被称为“王炸”地块，起始楼面价14023元/平方米，创下重庆土地出让最高起拍价，起拍总价42.24亿元，是自2016年以来最高起拍总价，若按15%的最高溢价率计算，最终成交的楼面地价或将达到16126元/平方米，或可创下重庆土地最高成交价。

虽然业内预言，重庆的新“地王”即将在观音桥加冕，但是该“王炸”地块可谓“生不逢时”，如果时光倒回十年前，该地块极有可能拍出天价。今昔对比，无论是成渝楼市，还是全国其他城市开发商拿地热度都已明显降温，土拍也充满不确定性。

“今年重庆大量缩减住宅用地供应，可能是去库存压力大，现房多，交易量不太好。”华侨城一位熟悉重庆市场的相关人士日前对中国经济时报记者表示，“从长远来看，重庆房地产市场前景较好，不过现阶段公司要考虑资金回流，投资拿地并不是好时机。今年，公司会收缩投资，先观望，寻找优质土地资源。”

根据重庆市规划和自然资源局发布的供地计划，2023年，重庆中心城区拟出让商住用地共7005亩，其中，住宅用地5010亩，商服用地1995亩。据重庆锐理数据显示，2013年是近10年来重庆的供地峰值，突破了3万亩，之后的8年，土地供应保持在1.5万亩到2万亩之间。2022年原计划供地1.7万亩，实际供地55宗5412亩，土地供应出现近10年来新低。预计今年土地市场将维持去年的5000亩水平线。

中国金茂重庆区域前高管在接受中国经济时报记者采访时也表示，重庆今年缩减住宅用地供应，应该与存量太大有关。不过，他仍然认为重庆房地产市场未来可期。

和重庆相比，现在成都土拍热度较高。近日，成都高新区土拍接连“熔断”，桂溪街道一地块十余家房企参与竞价摇号，起始价37亿元，最终被一家民营房企以楼面价20700元/平方米、成交总价约42.52亿元收入囊中，溢价率15%。

一般来说，“地王”产生于核心区域和热门板块，无论是成都的高新区，还是重庆的中央公园板块都是如此。特别是楼市处于调整期，核心区域是房企的“避风港”，因此，核心区优质地块依然受到房企青睐。在这些区域“面粉”价格不低，也意味着将来“面包”价格可能难以下降。

西南财经大学教授蒋南平在接受中国经济时报记者采访时表示，无论是重庆市还是成都市都出现了一个共同现象——市郊的房价普遍下滑，市中心的房价则在上涨。这也就不难理解，如今房企的拿地策略主要聚焦核心板块，显然也是为了规避风险。

土地市场逐渐趋于理性

华侨城相关人士向中国经济时报记者表示，虽然重庆住宅用地供应大幅减少，但产业用地供应却在增加。

蒋南平认为，目前，从土地端调控来看，地方政府面临“两难”，成渝也是如此。核心地段比如城市中心重要地段的土地很少，而郊区的土地市场需求比较弱。

十年前，热点城市曾“地王”频现。2010年成都本土房企蓝光在成都、2013年恒大在重庆都拿过“地王”。当年房企纷纷挥金“入土”，佳兆业、金科等房企也加入了“地王”争夺战。2013年下半年，就连宣称“不拿地王”的万科也在重庆联手保利拿到了重庆年内总价“地王”。十年之间，“地王”逐渐淡出人们视线，伴随着泡沫逐渐褪去，土地市场逐渐趋于理性。

今年，在重庆的供地计划中，规模最大的是交通水利等产业用地，计划供应6800公顷。今年，重庆计划安排住宅用地1162公顷，与去年实际供应量基本持平。从2020年开始，重庆大幅增加交通水利用地，供应规模至少已经连续4年同比增长。在前述华侨城相关人士看来，重庆房子库存太多，加大产业用地供给，吸引更多投资，增加就业和人才引入，才能在消化库存的同时，促进房地产市场稳步发展。

如今，住宅市场整体已经变为买方市场，经过市场考验和教育，住宅用地已经不那么抢手了。重庆当地人也劝炒房客远离，并表示，重庆的土地供应量充足，地价便宜，房价自然也不高，指望房价快速上升不现实。事实上，正是因为住宅用地供应充足，才使得成渝房价相对比较合理，宜居宜业。而如果一个市场长期火爆，房子特别好卖，炒房也容易赚钱，那是不健康的。

构建现代基础设施网络、推动交通基础设施互联互通等是唱好成渝“双城记”的重要支撑。据中国经济时报记者了解，今年重庆全市计划供应国有建设用地14762公顷，重点保障重大基础设施项目、民生工程、产业发展用地需求。对于老百姓刚需的住宅用地，重庆市规划自然资源局相关负责人介绍，住宅用地供应坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，调整优化供需结构，切实推动存量消化，适当新增供地来满足合理住房需求。

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